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房产税开征在即?广州侨外解析投资置业何去何从

2019-03-27 10:49栏目:环保
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打2013年房产税“立法说”之后,每年“两会”都被大家视为房产税推进“风向标”。特别是去年和今年,连续两年的政府工作报告都反复提及此事。今年政府报告中对房产税立法的表述从去年的“稳妥推进”,变成了“稳步推进”。一字之差,背后却蕴藏深意。翻译过来就是:房产税立法有了具体推进步骤,落地进程在加快。

那么有人要问了:会有多快?要征多少?
先说会有多快:这个是政府工作,一般人谁都说不好,房地产业内专家的普遍观点是,最早可能会在2021年或2022年进入立法程序。
再说要征多少: 房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

个人二手房(北京)交易需缴税费
也就是说,房产税包含在房地产税中,房产税没落地之前,我们需缴纳的其他房地产税也不少了,按上表所示,少则3%多则11%左右。但这些基本为一次性缴纳,而如果房产税来了,那么则需要每年缴纳。
房产税具体怎么征呢?以上海试点为例,房产税实行0.4%-0.6%是差别化税率。征收计算公式为:
应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率
应税面积=旧房总面积+新购房面积-免税面积(人均60平米)
也就是说,如果一户三口之家原有A房,面积150平米,现新购房面积B房面积100平米,合计面积250平米,人均面积83平米扣除人均免征额60平米,则超过免征额的面积70平米(250平米-60平米/人*3人=70平米)要征收房产税。如果新购房屋单价为每平方米5万元,则该家庭需要每年缴纳1.47万元(70*50000*70%*0.6%)。
有人又要问了:那我不买新房,我是不是就不用缴房产税了?目前按上海的试行办法来看,确实对既有持有的房产没有什么影响。但目前仅是试点,具体执行起来并不排除存量房产一并征收的可能。毕竟,如果存量房产不征收,那么房产税就成了“限购政策”了,而非“税收管理”政策。
一旦到时候房产税全面开征,那么多套房持有者势必会将持有成本转嫁给承租方,这样一来,房租表面上是涨了,但房东并没有实际增加收益。而且从眼下一线城市“疏散”人口的政策来看,房租再涨,有可能加速“疏散”了,到头来房子很可能空着租不出去,那就真是要白交税了。
尤其是对于喜欢贷款置业投资的房东们来说,一旦房子断租,则不堪重税,那可能就是要卖房了,这样一来市场供给就增加了,供需关系就改善了,那么房子很可能也就卖不上价了。所以怎么看,都不觉得还有在国内持有多套房的必要。
反观国外那么多建立了房产税制度的国家,是如何能够良性发展呢?首先,国外的房产是永久产权,是真正意义上的不动产,价值稳定。其次,国外房产作为投资品,其投资价值主要以租售比体现,而非国内的“离谱”溢价率,因此国外房产的租金回报率稳定基本在5%左右。此外,国外的城市分布及城市体量有利于租赁市场的稳定,供需平衡租金稳中有升,并不存在城市人口骤增骤减的可能,没有什么“黑洞”地区。
因此,当“房产税”在2018年出现在政府工作报告中时,就有不少精明的投资人选择将国内资产变现,转而置业海外。而环境优美、福利高、教育好,买房能拿永居的欧洲,成为了很多人的首选。
希腊、西班牙、葡萄牙、意大利等开放了购房移民国家的房产都成了抢购热点,25万欧起购房移民欧洲,房屋租售比高、永久产权、包租包收益、子女享优质欧洲教育……怎么想怎么划算。而且这些国家都和中国签订了双边协定,避免双重征税;此外,一些国家可享有直系亲属间传承资产100%免税优惠。正所谓一举多得,比持有多套国内房产惴惴不安来得实在可靠得多!
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